10. Il nido d'amore L'immobiliare

Oggi è un giorno speciale: oggi è San Valentino!
Sei ancora in tempo per comprare i cioccolatini?

Eh, probabilmente no. Sai, la data dell’articolo è la data di quando inizio a scriverlo, non di quando lo pubblico.
Inizio dopo aver messo a nanna il bimbo, quindi lo pubblico che mezzanotte è bell’e passata.

Beh. Che progetti per il futuro si fanno oggi? Tipicamente uno sogna di farsi un nido d’amore. In coppia se festeggi San Valentino, con Federica se festeggi San Faustino.

Ecco ciò che ne penso degli investimenti immobiliari.

La patria è casa

La prima casa è l’Italia, e della prima casa si ereditano gli usi e i costumi (anche se disprezzati).

Anche io ho avuto per molto tempo l’idea tutta italica che “sistemarsi” equivalga a:

• trovare lavoro per iniziare;
• cambiare lavoro per guadagnare;
• comprare beni peccaminosi (motobrum, auto tamarra, articoli sportivi dal costo ingiustificato ma con carbonio);
• comprare una macchina seria;
• acquistare e/o ristrutturare una casa;
• …ripagare i finanziamenti…

Nel resto del mondo l’idea di comprare casa non è così radicata. Normalmente uno affitta vicino a dove lavora, per poter cambiare lavoro senza il fardello di vendere una casa.

In Italia:

• “se tutto va male almeno hai la casa”
  • se tutto va male la banca ti toglie la casa
• “dopo 20 anni di affitto non mi rimane nulla, dopo 20 anni di mutuo mi rimane la casa”
  • dopo 20 anni cucina e bagni sono da rinnovare
• “nessuno mi rompe le palle a casa mia”
  • beata ignoranza

Economicamente la differenza tra affitto e acquisto non è così netta: dipende dalla zona.

Acquisto o affitto?

Dicevo che dipende dalla zona, e ti faccio subito un ragionamento pratico.

Supponiamo che a te piaccia vivere in città: probabilmente vorresti stare vicino al centro (o in collina a Torino). Peccato che i prezzi delle case lì siano folli, perché tutti vorrebbero vivere lì (mica solo tu, eh, birba).

Che fare? Affittare o acquistare?

Una risposta che una persona saggia mi aveva suggerito è:

• con il capitale che dovresti avere per comprare la casa in centro: compra più case in periferia;
• affitta le case in periferia;
• con il ricavato degli affitti, prendi in affitto la casa in centro e goditela.

Dove sta il trucco?

Presto detto:
una casa in centro può valere anche 10 volte una casa in periferia (es: 1000k€ contro 100k€)
— ma —
per affittare la casa in centro nessuno ti chiede 10 volte l’affitto di una casa in periferia (es: 2000€/mese in centro contro 500€/mese in periferia)
— quindi —
il capitale necessario per vivere in centro è inferiore al valore della casa in centro.

Acquisto per affitto?

Se non hai una casa e vuoi avere un nido d’amore (o almeno avere una casa “tua”): le considerazioni sono più emotive (benessere) che finanziarie. Lo Stato lo sa, le banche lo sanno, e i mutui concessi per l’acquisto di una casa hanno tassi bassi (rispetto ai tassi che ti chiedono per tutto il resto).

Se hai già una casa e vuoi fare un investimento (acquistare per affittare): di solito non conviene rispetto a un banalissimo investimento in VWCE.

La regola aurea che la persona saggia di prima mi aveva suggerito è:
Il prezzo di acquisto e ristrutturazione non deve essere superiore a 100 volte l’affitto mensile che puoi chiedere.
In altre parole l’investimento deve rendere più dell'8% annuo (100/12).
Tieni conto che qui non c’è l’interesse composto: al massimo puoi adeguare l’affitto all’inflazione quando scade il contratto.

Meglio ETF?

Il solito VWCE, grazie all’interesse composto, ha reso un 9% medio annuo negli ultimi 20 anni.

Però voglio farti altre considerazioni, non strettamente finanziarie:

• VWCE non ti chiama la mattina perché ha perso le chiavi.
• SWDA non ti chiama a mezzanotte per segnalarti che VWCE suona la tromba ubriaco.
• Vanguard non ti convoca a riunioni condominiali per deliberare il rifacimento della facciata.
• VWCE non fa DCA con le spese condominiali usando te come banca d’appoggio.
• Quando vuoi disinvestire vendi VWCE al miglior offerente senza passare per schiavista.
• Quando disinvesti ricevi subito i soldi.
• Il tuo intermediario è Directa che prende 5€, non Tecnocasa che prende il 5% o 5k.
• VWCE non si tira dietro notaio, perito, geometra, catasto…
• In genere VWCE non parla proprio, ed è una qualità davvero molto sottovalutata.

Nessun VWCE è stato bullizzato nella scrittura di questo post.

Mezzanotte è passata.

Buon San Faustino!

/PsB